北京首套房首付比例降至30%
程婕統籌/余美英供圖/視覺中國
昨日，北京市住建委、中國人民銀行北京市分行、國家金融監督管理總局北京監管局、北京住房公積金管理中心、國家稅務總局北京市稅務局等5部門聯合發布《關于調整優化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》，調整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例統一降至30%，二套房首付比例最低為40%。同時，北京地區市場利率定價自律機制還通過了降低新發放商業性個人住房貸款利率政策下限的自律決議。業內人士認為，這些政策將有力支持北京地區房地產市場健康有序發展，有利于更好滿足廣大居民合理住房需求。
首付比例
非城六區二套房貸首付比例減為四成
此次優化的一大內容是降低首付。北京市目前的政策是，個人購買政策性住房以外的商品房，無論是使用商業性住房貸款還是公積金貸款，均區分普通住宅和非普通住宅、首套房和二套房，執行不同的首付比例。具體而言，個人購買首套房，普通住宅首付比例為35%，非普通住宅首付比例為40%；個人購買二套房，普通住宅首付比例為60%，非普通住宅首付比例為80%。
為適應房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，此次優化是在全國統一政策的基礎上，北京地區首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例由原普宅35%、非普宅40%統一下調為30%；二套住房商業性個人住房貸款由普宅60%、非普宅80%下調為城六區50%、非城六區40%。下調最低首付款比例降低了居民購買住房的資金門檻，有利于更好滿足剛性和改善性住房需求。
業內人士指出，此次調整后，現在的二套非普宅房貸首付比例下調顯著，利好改善型需求。以一套總價800萬元的二套非普宅為例，原先的首付比例為八成，需要640萬元。如果此房在城六區內，新政后的首付比例降至五成，需要400萬元，減少了240萬元；如果此房在城六區外，新政后的首付比例只需四成，需要320萬元，比之前減少了320萬元。
房貸年限
最長貸款期限從25年延至30年
除了首付比例和利率的變化，此次調整取消了房價過快上行階段北京市對房貸年限的從嚴管控，由目前最長25年恢復至30年。以貸款金額100萬元、利率4.2%（當前最新一期五年期以上LPR）為例，期限從25年延長至30年，按照等額本息還款法，每月可以少還499元，減輕每月還款壓力，釋放消費潛力。據悉，公積金貸款最低首付款比例、最長貸款期限也同步進行了調整。
北青報記者了解到，根據今年8月31日人民銀行、金融監管總局發布的降低存量首套房貸利率有關通知，商業銀行可與客戶自主協商，將存量首套房貸利率調整為不低于當時當地的政策下限。為了讓政策紅利惠及更多人民群眾，轄內銀行普遍對2019年10月8日之前的首套房貸下調至相應期限貸款市場報價利率。對于2019年10月8日后發放的首套房貸，也降到了相應期限貸款市場報價利率加55個基點；對于二套房貸，如果借款人實際住房情況符合首套住房標準的，也已從不低于相應期限貸款市場報價利率加105個基點下調至不低于相應期限貸款市場報價利率加55個基點，享受利率下降的紅利。
執行新政
今日起新發放商業性房貸將執行新的利率政策下限
據悉，目前北京存量首套住房貸款利率調整工作已基本完成，調整后的房貸利率平均降低47個基點。
此次調整的是新發放的商業性個人住房貸款利率政策下限，今日起新發放的商業性個人住房貸款將執行新的利率政策下限。即：城六區首套、二套利率政策下限分別調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加10個基點、不低于相應期限LPR加60個基點；非城六區首套、二套利率政策下限分別調整為不低于相應期限LPR、不低于相應期限LPR加55個基點。
通知要求，各銀行應根據北京地區市場利率定價自律機制確定的政策下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況等因素，按照市場化、法治化原則，合理確定每筆新發放房貸利率水平。
據了解，近年來北京地區首套房貸利率下限一直是LPR+55個基點，二套利率下限一直是LPR+105個基點。此次調整后，城六區首套、二套利率均下調了45個基點；非城六區首套、二套利率分別下調55個基點、50個基點。
目前5年期以上LPR為4.2%，此前北京地區的首套房貸利率和二套利率下限分別為4.75%和5.25%。此次調整后，對于首套房貸，如果購買的是城六區內住房，利率最低為4.3%；如果購買的是城六區外住房，則降至4.2%。對于二套房貸，購買城六區內的住房，利率可降至4.8%；購買非城六區住房，則降至4.75%，與原來的首套房貸利率基本相當。
月供下降
25年期首套房百萬貸款月供最高可減300余元
以100萬元25年期首套房貸計算，采用等額本息法，調整前利率為4.75%，每月還款5701.17元，利息總額71萬元。調整后，如果是城六區住宅，利率可降至4.3%，每月還款5445.42元，比之前減少了255.75元，利息總計63.36萬元，減少7.64萬元；如果是非城六區住宅，利率降至4.2%，月供降為5389.42元，每月少還311.75元，利息總額降為61.68萬元，減少9.32萬元。
以100萬元25年期二套房貸計算，采用等額本息法，目前執行的利率為5.25%，每月還款5992.48元，利息總額79.77萬元。
此次調整后，如果買的是城六區住宅，利率可降至4.80%，月供降為5729.97元，減少262.51元，利息總額降為71.9萬元，減少7.87萬元；如果是非城六區住宅，利率可降至4.75%，月供降為5701.17元，減少291.31元，利息總額降為71萬元，減少8.77萬元。
內存
適時調整優化房地產政策滿足居民剛性改善性住房需求
7月24日召開的中共中央政治局會議上，在談及房地產市場時，首次提出，適應中國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。
一個月后，8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》，明確首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%。各城市可根據房地產市場形勢和當地政府調控要求，自主確定首套和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。
“繼‘認房不認貸’后，此次再次調整相關政策，既是落實央行、國家金融監督管理總局文件精神，也是適應北京房地產市場的實際情況，目的就是更好地滿足剛性和改善性住房需求。”市住建委相關負責人表示。
文/本報記者 程婕 統籌/余美英 供圖/視覺中國
首付比例調整
自新規執行起，個人購買政策性住房以外的商品房，無論是使用商業性住房貸款還是公積金貸款，不再區分普通住宅和非普通住宅，首套房的首付比例均為30%
二套房則按城六區和非城六區劃分，首付比例分別為50%和40%
貸款最長年限也從25年恢復至30年
普通住宅認定標準調整
調整后的認定標準最大的變化在于價格，通知中明確：實際成交價格低于確定的價格標準
五環內單價低于85000元/平方米
五至六環之間單價低于65000元/平方米
六環以外單價低于45000元/平方米
關注
普通住宅新標準如何認定？
此次優化調整了普通住宅認定標準。目前北京的普通住宅認定標準制定于2014年，包含三個方面：住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在140平方米（含）以下；實際成交價格低于確定的價格標準，其中五環內單價低于39600元/平方米或總價低于468萬元，五環至六環之間單價低于31680元/平方米或總價低于374.4萬元，六環以外單價低于23760元/平方米或總價低于280.8萬元。
沿用了9年的普通住宅認定標準，已不適用當前形勢。來自中指研究院的一份數據顯示，2022年，北京四環至五環、五環至六環、六環外新建商品住宅成交套總價均值分別為914萬元、610萬元、395萬元，均高于普通住宅標準。
新的普通住宅如何認定？根據通知，仍須滿足三個方面：住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在144平方米（含）以下；實際成交價格低于確定的價格標準，其中五環內單價低于85000元/平方米，五環至六環之間單價低于65000元/平方米，六環以外單價低于45000元/平方米。
對比新老標準，最大的變化在于價格，不僅各環線的單價上限相比之前均明顯提高，且不再看總價。普通住宅認定標準調整后，對購房人有何好處？據了解，在二手房交易中，普通住宅與稅收優惠掛鉤，其中最主要的就是增值稅。根據規定，個人出售2年以上的普通住宅免征增值稅；個人出售2年以上的非普通住宅，差額征收增值稅，稅率為5%。根據通知，購房人可自2024年1月1日起按新標準享受稅收優惠。
據北京日報
